Нийтлэл
• Гадаад арилжаа
Өнгөрсөн долоо хоногт макро эдийн засаг болон хөрөнгийн зах зээлд болж өнгөрсөн сонирхолтой үйл явдлуудын талаар доорх 3 сэдвийн хүрээнд нийтлэлээ бэлдлээ.
Холбооны Нөөцийн Сангийн бодлого ба эдийн засгийн нөхцөл байдал
АНУ-ын орон сууцны зах зээлийн ерөнхий байдал
Орон сууцны эрэлт, хүлээлт, хөдөлмөрийн зах зээлийн нөлөө
1. Холбооны Нөөцийн Сангийн бодлого ба эдийн засгийн нөхцөл байдал
АНУ-ын Холбооны Нөөцийн Сан (Fed) өмнө нь инфляц буюу үнийн өсөлтийг дунджаар тооцож хянадаг байсан. Одоо энэ аргыг болиулж, уламжлалт арга руу шилжиж байна. Энэ нь тэд хэт зөөлөн бодлого барьж байна гэсэн үг биш, харин илүү бодитой, хяналттай ханддаг болж байна гэсэн үг.
Сүүлийн үед АНУ-д ажилгүйдэл бага зэрэг нэмэгдэж байгаа тул ажлын байрны тоо (NFP) нь эдийн засгийн байдлыг хэмжих гол үзүүлэлт болж байна. Гэхдээ одоогоор эдийн засаг тогтвортой байгаа тул ажлын байрны тоо муу гарах магадлал бага. Холбооны Нөөцийн Сангийн дарга Жером Пауэлл хүүг бууруулах талаар хэт зөөлөн байр суурь барьж байгаа гэж үзэх хэрэггүй. Зах зээлд 2025 онд хүүг огцом бууруулна гэж хүлээх нь бодит бус. Хэрвээ хэт зөөлөн бодлого яригдах бол энэ нь 2026 онд, магадгүй шинэ даргын үед л боломжтой байж магадгүй.
2. АНУ-ын орон сууцны зах зээлийн ерөнхий байдал
АНУ-ын дундаж орон сууцны үнэ өнгөрсөн жилтэй харьцуулахад ойролцоогоор 3%-иар буурсан. Гэхдээ зарим мужуудад (Флорида, Хойд Каролина, Техас) үнэ илүү их унасан нь тухайн бүс нутгийн онцлог шалтгаантай холбоотой. Тодруулбал, зах зээл хүлээж байснаас илүү тогтвортой байна.
2020 оноос хойш АНУ-ын орон сууцны зах зээлд шинэ байшин баригдах тоо болон борлуулалт хоорондын тэнцвэр алдагдсан байдал ажиглагдаж байсан. Үүний шалтгаан нь барилгын материалын өндөр үнэ, нийлүүлэлтийн саатал, эдийн засгийн гэнэтийн өөрчлөлт зэрэгтэй холбоотой. Одоо байшин баригдах тоо нэмэгдэж байгаа ч энэ нь хэт их биш, харьцангуй тайван өсөлттэй байна.
АНУ-д худалдаалагдаж буй орон сууцны тоо хэр их байгааг “сарын нөөц” гэдэг үзүүлэлтээр хэмждэг. Шинээр баригдаж буй байруудын тоо нэмэгдэж байгаа ч, эрэлт нэмэгдэхгүй бол зах зээлд хэтэрхий олон байр гарч ирэх эрсдэл бий. Гэсэн ч одоогоор зах зээл тэнцвэртэй болж байгаа тул санаа зовохоор түвшинд хүрээгүй байна.
Шинэ байрны мэдээллийг АНУ-ын Статистикийн газар, хуучин байрны мэдээллийг Үл хөдлөх хөрөнгийн холбоо тус тус гаргадаг. Шинэ байрны тоо их харагддаг нь зарим нь хараахан баригдаж дуусаагүй байгаатай холбоотой. Харин хуучин байруудын тоо бага байгаа нь хүмүүс бага хүүтэй зээлтэй учраас байраа зарж чадахгүй байгаагаас шалтгаалж байна.
Энэ нь орон сууцны зах зээл хоёр өөр хэсэгтэй (шинэ байр, хуучин байр) гэдгийг харуулж байна. Үнийн өсөлт, эдийн засгийн нөлөөллийг ойлгоход энэ ялгаа чухал юм.
3. Орон сууцны эрэлт, хүлээлт, хөдөлмөрийн зах зээлийн нөлөө
Одоо орон сууцны зах зээлийн тоо баримтыг шууд ойлгоход болгоомжтой байх хэрэгтэй. Байрны үнэ өндөр байгаа тул олон хүн байр авах боломжгүй байна. Нөгөө талаас, 2010-2022 оны хооронд маш бага хүүтэй зээл авсан хүмүүс байраа зарж чадахгүй байгаа учраас зах зээлд шинэ худалдан авагчид цөөн байна. Энэ нь эрэлт, нийлүүлэлтийн тоо баримтыг гажуудуулж байгаа юм. Тиймээс зах зээлийн бодит байдлыг ойлгоход илүү нарийн хандлага хэрэгтэй.
Орон сууцны зах зээлд хүмүүсийн хүлээлт маш бага байгаа. Үүний шалтгаан нь байрны үнэ өндөр, хүмүүс бага хүүтэй зээлтэй учраас байраа зарж чадахгүй байгаа, мөн ажил хөдөлмөр газар нутгийн хувьд бага хөдөлгөөнтэй болсон явдал юм. Ковидын дараа гэрээсээ ажиллах хандлага нэмэгдсэн нь хотуудын үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлтэд нөлөөлж байна. Жишээлбэл, Сан Франциско, Нью-Йорк хотуудын оффисын ашиглалт цар тахлын өмнөх үеийнхээс хоёр дахин бага байна. Энэ нь орон сууцны зах зээлд урт хугацааны өөрчлөлт авчирч, хүмүүс орон сууцанд илүү их мөнгө зарцуулах хандлагатай болж байна. Харин оффисын талбай зах зээлийн хамгийн сул хэсэг хэвээр байна.
Орон сууцны зах зээлд байдал муудах эсэх нь ирээдүйд юу болохоос хамаарна. Жишээлбэл, зээлийн хүү огцом өсөх эсвэл олон хүн ажлаасаа халагдвал зах зээлд хөдөлгөөн нэмэгдэж, байдал өөрчлөгдөж магадгүй. Шинэ байшин барих ажил багассан ч хүмүүс хуучин байраа засварлаж, нүүж суухгүй байгаа нь зах зээлд тогтвортой байдал авчирч байна. Ажилгүйдлийн талаарх албан ёсны тоо 9-р сарын 9-нд шинэчлэгдэх ч одоогоор эдийн засагт татварын орлого сайн байгаа нь хөдөлмөрийн зах зээл бага зэрэг сэргэж байгааг харуулж байна.
Орон сууцны үнэ, түрээс, зээлийн хүү зэрэг зардлуудын өөрчлөлт нь хүмүүс байр авах эсэхэд хамгийн их нөлөөлдөг. Одоогоор зээлийн хүү өнгөрсөн жилтэй бараг адил байгаа тул зах зээлд том өөрчлөлт гарах магадлал бага. Хэрвээ ажилгүйдэл нэмэгдэж эсвэл зээлийн хүү огцом өсвөл зах зээлд хямрал үүсч магадгүй. Зарим мужуудад (Флорида, Невада, Хойд Каролина, Техас, Калифорни) байдал сул байгаа ч улсын хэмжээнд дундаж нөхцөл тогтвортой байна. Хүн амын тоо багасах нь цаашид нөлөөлж магадгүй ч одоогоор тодорхой биш. Тиймээс эдийн засаг орон сууцны зах зээлтэй шууд холбоотой биш болсон гэж хэлж болно.
Дүгнэлт
АНУ-ын эдийн засаг, орон сууцны зах зээл сүүлийн жилүүдэд олон хүчин зүйлсийн нөлөөгөөр өөрчлөгдөж байна. Холбооны Нөөцийн Сан уламжлалт бодлогын арга барилд шилжиж, хүүгийн түвшинг тогтвортой барьж байгаа нь зах зээлд тогтвортой байдал авчирч байна. Ажилгүйдэл бага зэрэг нэмэгдэж байгаа ч эдийн засагт ноцтой доройтол харагдахгүй байна.
Орон сууцны зах зээлд шинэ болон хуучин байрны нийлүүлэлт, эрэлт хоёрын хооронд ялгаа байсаар байгаа ч нийт дүнгээр зах зээл тэнцвэртэй байна. Хүмүүс бага хүүтэй зээлтэй учраас байраа зарж чадахгүй байгаа нь худалдан авагчдын тоог бууруулж, зах зээлийн хөдөлгөөнийг сааруулж байна. Гэрээсээ ажиллах хандлага, оффисын талбайн сул ашиглалт зэрэг нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд урт хугацааны өөрчлөлт авчирч байна.
Эцэст нь, орон сууцны үнэ, зээлийн хүү, ажилгүйдэл зэрэг гол үзүүлэлтүүд тогтвортой байгаа тул зах зээлд томоохон хямрал үүсэх магадлал бага байна. Гэхдээ хүн амын тоо, хөдөлмөрийн зах зээлийн өөрчлөлт зэрэг хүчин зүйлс ирээдүйд нөлөөлж болзошгүй тул анхааралтай ажиглах шаардлагатай юм.
Өнөөдрийн хөрөнгө оруулалт — маргаашийн боломж